21日,香港金融管理局总裁陈德霖在出席某会议时表示,香港房地产及资产泡沫的风险未有减少,市民买楼要量力而为。
陈德霖提出警告,在极度低息、资金充裕及经济势头良好下,香港形成资产(尤其是房地产)泡沫风险未有减少。不过,他表示,自港府推出楼市相关措施后,近期楼市成交量和价格都有下跌趋势。而金管局已采取适当监管措施,要求银行做好信贷风险管理,他强调市民买楼要量力而为,避免过度信贷,及防范息率掉头回升。
陈德霖认为,在现时低息环境下,市民未必察觉按揭风险,但计及息口因素,市民的供楼负担能力,已“超越正常,甚至临近危险线”。因为根据金管局的分析,要是按揭息率增加3厘,供款额亦会上升约30%,亦即一般住宅的“还款额对收入比率”,会由47%上升至61%,豪宅的比率,更会由71%增至92%。
陈德霖表示,香港今年首季楼价,已较去年第四季,上升5.3%,豪宅价格的升幅,更超越了97年高峰约9%。楼价上升会令市民的负担能力下降,因此,金管局副总裁阮国恒表示,金管局一年前已要求银行为按揭客户做压力测试,不应再用拆息加差价的程式计算按揭,因这会低估了还款能力,应该用按息上限作评估。不过,随着港府引入控制楼价措施,陈德霖称物业成交近日已见放缓迹象。
此为,陈德霖预计,今年投资市场风险重重,特别是踏入二季市场波动持续,故外汇基金今年投资将审慎,市场将具挑战。其指出,虽然大量资金仍然留港,但会否因为外围多项因素而有改变,这将是一个不明朗因素。
陈德霖还称,香港形成资产泡沫的风险没有减弱,因经济前景向好,当地流动性充裕,且市场预计香港的低利率环境或继续维持一段时间。
他表示,2008年末至2009年期间流入香港的资金还没有撤离香港;如果今年下半年的首次公开募股(IPO)交易数量加快上升,预计会有更多资金流入香港。
另外,对于有市场人士建议香港引入“逆按揭”,陈德霖认为逆按揭是一个不错的概念,值得考虑,但要视乎市场需要,也要谘询市场意见。
